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为充分满足本市职工住房消费需求,确保本市住房公积金事业持续稳定健康发展,根据《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2015〕98号),六盘水市住房公积金管理委员会印发了《六盘水市个人住房组合贷款管理暂行办法》(以下简称《组合贷款暂行办法》),解读如下。

一、组合贷款定义。组合贷款是公积金个人住房贷款和商业个人住房贷款的组合,即在公积金贷款额度不足的情况下,通过商业个人住房贷款补充,以满足职工住房贷款需求。

二、申请条件。职工申请组合贷款,必须同时符合本市公积金贷款条件和商业银行贷款条件。 ?

三、办理原则。组合贷款办理遵循“申请人自愿、公积金贷款优先、商业贷款补充”的原则。

“申请人自愿”是指缴存住房公积金的职工,在购买住房时,可自愿申请组合贷款,受委托银行和公积金中心不得要求申请人必须办理组合贷款。

“公积金贷款优先”是指审批组合贷款时必须优先在本市公积金贷款限额内审批公积金贷款。

“商业贷款补充”是指公积金贷款额度不足时,受委托银行应当补充发放商业贷款。

四、贷款额度、期限和利率

额度:组合贷款由公积金贷款和商业贷款组成,贷款比例根据国家相关规定即时调整,当前我市组合贷款总额最高不超过购房总价的80%;为确保贷款资金安全,根据国家有关政策规定,公积金贷款和商业贷款两项贷款的每月应还本息合计不得超过申请人(含配偶)住房公积金缴存基数的60%。

期限:组合贷款的期限执行公积金贷款政策规定,最长为30年,且不得超过借款人办理贷款时至国家法定退休年龄的年限+5年;为保证贷款规范办理,方便职工偿还贷款,受委托银行在与借款人签订合同时,公积金贷款和商业贷款的期限应相同,起止日期应一致。

利率:组合贷款中公积金贷款和商业贷款分别计息,公积金贷款按人民银行公布的公积金贷款利率执行,商业贷款按人民银行关于商业银行个人住房贷款利率的规定执行。

五、办理程序

申请:为方便缴存职工,组合贷款申请资料可由房开企业代收并转受委托银行审查。

受理:组合贷款由受委托银行受理,按照公积金贷款条件核定公积金贷款额度,不足部分按商业贷款规定办理商业贷款。

审批:受委托银行将公积金贷款初审意见提交市公积金中心审批,并自行审批银行贷款。

面谈、签约:组合贷款申请审批通过后,受托银行与借款人一次性签订公积金借款(抵押)合同和商业贷款借款(抵押)合同,申请公积金对冲还款的,同时签订委托扣划公积金还款协议。

抵押办理:受委托银行向不动产登记部门申办抵押登记,登记证书(一本证)中“担保债权的数额”为组合贷款总额,并在“附记”中注明公积金贷款额度和商业贷款额度。

贷款发放:受托银行收妥抵押登记证明并提交市公积金中心核验通过后,向市公积金中心申请发放住房公积金个人住房贷款,住房公积金个人住房贷款和商业个人住房贷款借款人、抵押人、借款合同起止日期、发放日期应一致。

六、抵押规定

抵押物及抵押价值核定。组合贷款应当以借款人贷款所购住房为抵押物,受委托银行以房屋交易总价核定抵押物价值,在办理抵押登记后生效。

抵押物处置。借款人不能履行借款合同时,市公积金中心和受委托银行按相关法律规定处置抵押物。

抵押登记注销。借款人结清全部住房公积金个人住房贷款和商业银行个人住房贷款后,方可依据市公积金中心、受委托银行出具的有关手续,向房产抵押登记部门申请房产抵押登记注销。

七、还款

还款方式:组合贷款还款方式分为等额本息或等额本金两种方式,为方便扣款,借款人应当使用同一银行账户偿还公积金贷款本息和商业贷款本息。

——等额本息还款法。借款人每月按固定的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相同,在贷款初期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较少;在贷款末期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较多。

——等额本金还款法。借款人每月按相等的金额偿还贷款本金,每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清,两者合计即为每月的还款额。每月所还本金固定,每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减。

提前还款规定:组合贷款发放一年后,借款人可选择提前结清或偿还部分住房公积金个人贷款本息。商业个人住房贷款提前还款的按受托银行规定执行。

公积金账户资金使用:为确保公积金贷款安全,借款人公积金贷款结清前,借款人本人及共同借款人个人住房公积金账户余额只能用于偿还公积金贷款本息。